Приемка квартиры (изолированного помещения) в новостройке – это безусловно приятная процедура, которая позволяет ее владельцу наконец впервые увидеть и оценить свои уже оплаченные по договору долевого строительства квадратные метры.
Вместе с тем, в ходе процедуры приемки важно сохранять спокойствие и сконцентрироваться на оценке качества возведения объекта долевого строительства. Данные действия помогут избежать в дальнейшем непредвиденных трат (как материальных, так и временных) на устранение имеющихся недостатков.
В то же время, в ходе эксплуатации квартиры или изолированного помещения в течении гарантийного срока также может быть выявлен ряд дефектов и недостатков (в т.ч. скрытых, которые на стадии приемки не могли быть выявлены). Для их устранения в адрес застройщика, а если его уже нет, то генподрядчика/подрядчика, направляется претензия об устранении недостатков по гарантии.
Все вопросы, касающиеся порядка приведения объекта долевого строительства в надлежащее качество регламентируются Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О долевом строительстве» (вместе с утвержденным им «Положением о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, формирования цены договора создания объекта долевого строительства (цены объекта долевого строительства), направления физических лиц на строительство объектов долевого строительства, в том числе имеющих право на государственную поддержку при долевом строительстве, и условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства» (далее – Положение)).
Необходимо отметить, что 15.05.2025 в Положение был внесен ряд изменений, распространяющихся на объекты, разрешительная документация на которые выдана после 02.04.2025. В связи с изложенным, ниже ссылки на пункты Положения приведены в двух редакциях: от 30.12.2024 и 15.05.2025.
Ниже описан алгоритм действий в зависимости от периода, в который были выявлены недостатки.
Требования к застройщику при выявлении некачественно выполненных работ
В соответствии с п. 17 (ред. от 30.12.2024) и п. 56 (ред. от 15.05.2025) Положения в случае, если объект долевого строительства возведен не качественно, то дольщик имеет право на свое усмотрение потребовать:
- устранение недостатков при наличии такой возможности в соответствии с требованиями ТНПА (техническими нормативными правовыми актами) на безвозмездной основе;
- возмещение дольщику собственных затрат на выполнение работ по приведению объекта в надлежащее качество;
- расторжение договора и возврат уплаченных средств в установленном порядке.
Для принятия решения в пользу одного из вариантов при составлении претензии застройщику по недостаткам важно грамотно определить:
- полный перечень всех имеющихся недостатков;
- причин их возникновения;
- наличия возможности по их устранению;
- стоимость работ по их устранению;
- рыночную стоимость объекта.
Выявление дефектов и недостатков на стадии приемки квартиры
В соответствии с п. 15 (ред. от 30.12.2024) и п. 53 (ред. от 15.05.2025) Положения застройщик передает дольщику объект по акту приемки-передачи объекта долевого строительства (далее – Акт), который подписывается, как правило, в двустороннем порядке.
Если в ходе приемки был выявлен ряд недостатков, в том числе существенных (например, не работает система вентиляции и т.п.), необходимо указать их в приложении к Акту. Как правило, Акт подписывается сторонами при передаче дольщику документов на установленное на объекте оборудование (приборы учета газа, электроэнергии и т.п.).
С момента подписания акта у застройщика имеется в запасе 3 месяца на выполнение необходимых работ.
В случае, если вы не хотите подписывать Акт из-за наличия большого количества недостатков или из-за их характера, то в обязательном порядке сделайте соответствующую на нем отметку, к примеру, «От подписи акта отказываюсь в связи с несоответствием качества строительства объекта требованиями, установленным законодательством». При этом в приложении к Акту в обязательном порядке необходимо указать все выявленные недостатки. Кроме того, рекомендуем составить и отправить официально застройщику соответствующее уведомление, в котором:
- указать причины отказа в подписании Акта;
- повторно перечислить все выявленные недостатки;
- обозначить ваши требования для урегулирования вопроса.
Выявление дефектов и недостатков в ходе гарантии
В соответствии с п. 18 (в ред. от 30.12.2024) и п. 57 (ред. от 15.05.2025) Положения в ходе гарантийного срока (который начинается с даты подписания дольщиком Акта), который не менее периода, предусмотренного в договоре строительного подряда, и не менее 5 лет, дольщик имеет право предъявить застройщику требования в части ненадлежащего качества объекта долевого строительства, в том числе претензии по устранению выявленных недостатков.
При выявлении недостатков в адрес застройщика направляется соответствующая претензия в письменной форме. Необходимо отметить, что установленного образца претензии на устранение выявленных недостатков в гарантийный период нет, однако при ее составлении обязательно необходимо указать:
- ваши контактные данные;
- полный перечень выявленных недостатков;
- требование, которые вы предъявляете к застройщику.
Хоть указанное право дольщика и закреплено законодательно, исходя из нашего опыта, при предъявлении требований может возникнуть ряд проблем:
- может быть поставлен под сомнение непосредственно факт наличия недостатка (что особенно касается недостатков, проявляющихся в зависимости от сезона или погодных явлений, например, продувание, вызванное некачественно выполненными работами по монтажу оконного заполнения);
- может быть оспорена причина возникновения недостатка, например, не из-за некачественного выполнения работ, а в связи с неправильной эксплуатацией либо выполнением ремонтных работ и т.п.;
- могут возникнуть разногласия в части способа и стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков (что особенно актуально, если вы выбираете вариант возмещения ваших расходов на устранение).
С учетом изложенного, уже на стадии подготовки претензии к застройщику мы все же рекомендуем обратиться к независимым экспертам, которые дадут объективное заключение по таким вопросам как:
- какие недостатки и дефекты строительства фактически имеются на объекте?
- какова причина их возникновения?
- являются ли выявленные недостатки и дефекты устранимыми?
- каков перечень работ по устранению выявленных недостатков (дефектов) и стоимость их устранения?
Наличие заключения по такому исследованию поможет вам зафиксировать факт наличия недостатков и их объем, определить причину их возникновения и возможность их устранения, оценить затраты на их устранение и, как следствие, принять взвешенное решение какое в конечном итоге требование предъявить застройщику.
Необходимо отметить, что, к сожалению, не во всех случаях наличие такого заключение позволяет решить вопрос в досудебном порядке.